珠江四季悅城項目入口。 資料圖政府補助企業
限購政策高壓下，為瞭出售，開發商使出渾身解數，想出“特殊途徑”。但是，在多位法律人士看來，這些開發商宣稱的、看似當下管用的“特殊途徑”卻是暗藏著諸多風險，稍不留神，購房人可能“錢房兩空”
法治周末記者 代秀輝
北京珠江投資開發有限公司（以下簡稱珠江投資公司）最終還是為自己的行為付出瞭沉重代價。
北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“北京住建委”）網站信息顯示，珠江投資公司開發資質已被降級並責令其限期整改；同時，整改期間，珠江投資公司暫停網簽、暫停拿地資格和暫停銀行授信。
這一切與珠江投資公司在北京市通州區開發的珠江四季悅城項目有關。
在這個商辦類地產項目中，珠江投資公司被監管部門認定為違規“商改住”並變相銷售。
所謂“商改住”是指一些商業或辦公等立項的開發項目，被開發商改變規劃，冠以不限購的“商改住”名義賣給購房者；不過，開發商這種行為在政策層面是不允許的，屬於違規行為。
3月26日，北京市住建委等5部門聯合發佈瞭《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業、辦公類項目擅自改變為居住等用途；開發商在建（含在售）商辦類項目，銷售對象隻能是合法登記的企事業單位、社會組織，不能為個人。
政策監管高壓下，珠江投資公司直接撞到瞭“槍口”上。申請政府補助
“以租代售”
在監管部門對珠江投資公司“商改住”變相銷售的“定罪”中，“以售代租”是其中一項。
“珠江投資公司采取‘以租代售’的方式，與承租人簽訂20年期的合同。”北京住建委網站信息顯示。
5月12日，法治周末記者以創業團隊租賃辦公用房的身份實地探訪瞭位於北京市通州區馬駒橋附近的珠江四季悅城項目。
康景物業集團有限公司是珠江四季悅城的物業。孫文是該物業房屋租售中心的銷售顧問，政府補助中小企業他負責代理小區業主房屋的出售和租賃工作。
孫文向法治周末記者證實，珠江四季悅城確實存在“以租代售”的違規行為，並且現在已經被罰。
據孫文透露，在“以租代售”的過程中，珠江投資公司作為出租人，購房人作為承租人，雙方簽訂租賃期長達20年的租賃合同，以此達到“變相銷售”。
珠江四季悅城附近的一位張姓樓盤銷售人員則告訴記者，在“以租代售”過程中，珠江投資公司同時會與購房人約定，購房人在獲得購買資格（即政策限購取消）後按約定的價格可以優先購買房屋。
北京住建委網站信息顯示，由於“以租代售”的違規行為，珠江投資公司開發四級資質已被吊銷，並且被暫停網簽、暫停拿地資格和暫停銀行授信。
實際上，珠江投資公司可謂是“頂風而上”。
公開信息顯示，在“3·26”新規出臺後的第18天，北京住建委同北京市規劃和國土資源管理委員會就聯合發佈瞭《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》（以下簡稱“《通知》”）。
在這份《通知》文件中，監管部門為防止開發商“以租代售”違規行為提出三項措施，其中就包括明確租賃合同訂立期限不得超過10年。
《通知》文件同時表示，嚴厲處理違規銷售行為，對擅自將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的房地產開發企業，將取消其後續參與土地招拍掛資格，並按相關規定予以降級或者註銷資質。
“空殼公司代持”
“珠江投資公司現在被罰瞭，被暫停瞭工商登記。你想註冊，可能要等到5月底以後才行。”當記者提及“要使用開發商產權證辦理工商登記”時，孫文表示“目前不行”。
北京住建委網站披露的信息佐證瞭孫文的說法。
“為瞭防范所謂‘承租人’進行工商登記獲取購房資格，珠江四季悅城項目涉及地址已暫緩工商登記。”住建委網站信息顯示。
北京住建委同時表示，珠江投資公司在“以租代售”的同時，同時存在向承租人提供項目的“大產權證”以便其辦理工商註冊登記的行為。
那麼，珠江投資公司緣何如此？
原來，北京市住建委等5部門聯合發佈的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》規定，“開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織”，不能為個人。
這意味著，如果承租人通過開發商提供的“大產權證”辦理瞭工商註冊登記，就可以成立一傢“空殼公司”，繼而便可以購買房屋，以公司法人身份持有產權。
這就是開發商為不符合購房資格的購房人想出的第二種“特殊途徑”瞭。即，“空殼公司代持”。
“據我瞭解，珠江投資公司的一些銷售確實是這樣辦的，附近的一些商辦類小區也是在這麼‘搞’。”傢住珠江四季悅城附近的陳先生告訴法治周末記者，“開發商提供‘大產權證’，幫助購房人進行公司註冊登記，購房人以‘空殼公司’名義持有產權。”
5月12日，法治周末記者探訪珠江四季悅城售樓處求證。大廳內冷冷清清，一個購房人都沒有。售樓處工作人員告訴法治周末記者，目前銷售人員都已經放假，負責人也不在。
特殊途徑法律風險大
那麼，這樣的購房“特殊途徑”是否對購房人百利而無一害？
“最大的風險是‘錢房兩空’。”談到“以租代售”的“購房人”風險，北京市中唐律師事務所主管律師王玉臣對法治周末記者說。
“在這種情況下，‘購房人’不是真正意義上的購房人，也不是房屋的所有權人。以租代售畢竟不是售，‘購房人’隻是租客，房屋的產權人依然是開發商。對於‘購房人’而言，所取得的隻是房屋的租賃使用權，而不是物權。”王玉臣解釋，“隻要以租代售沒有真正地變為‘售’，作為房屋產權人的開發商，一旦涉及債務糾紛而又無力承擔，債權人是可以查封甚至拍賣這些房屋的。而且，在日常經營過程中，開發商甚至可以拿這些房屋進行抵押貸款，將地方型sbir來一旦無法及時還貸，這些房屋也面臨被查封或拍賣的風險。”
“其次，租賃法律保護的最長期限也就是20年，這也是通常‘以租代售’的合同期限。一旦超過瞭20年，是無法受法律保護。在這20年裡，如果不能實現購房目的，將房屋過戶到自己名下，20年後的權利將面臨難以保護的狀態。”王玉臣進一步說。
“現在有不少開發商實際上是項目公司，為瞭開發某一個樓盤而存在。開發完瞭樓盤，收瞭錢，過瞭幾年可能就消失瞭。”王玉臣同時說，“到時候一旦出現問題，‘購房人’維權也會比較困難。”
那麼，“空殼公司代持”又是否有風險？
“從法律角度，我認為‘空殼公司代持的方式是否違規很難界定。但是，這種方式其實存在很多潛在的增加成本。”北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松在接受法治周末記者采訪時談到，“商辦類項目不僅交易稅費較高，而且購房後每年都需要繳納一筆稅費。這對購房人而言，其實是不劃算的。”
不過，王玉臣則認為，“空殼公司代持”這種變相操作很明顯是為瞭規避商業辦公類項目的個人限購政策，屬於違規行為，必然存在法律風險。
“從簽署協議，到辦理工商登記，再到簽署新的購房合同，再到最終以公司名義取得產權需要相對較長的時間，而且是比較復雜的流程。”王玉臣解釋，“在整個鏈條中，任何一個鏈條出現問題，都可能無法實現購房目的。比如，因開發商違規無法辦理初始登記，導致無法辦理工商登記；如工商部門停止辦理此類情況的工商註冊登記等。”
“珠江四季悅城的案例實際上也說明瞭相關政府部門在嚴打這方面的變相操作。作為違規操作，被追究的風險是很大的。”王玉臣提醒購房消費者，“因此，我也建議，購房人在選擇通過這兩種途徑購房時要小心謹慎。”
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